小規模不動産特定共同事業（小規模不特事業）とは、不動産証券化の手法のひとつです。2017年12月、改正された不動産特定共同事業法が施行され、小口の投資資金を個人・法人から調達し、地域の不動産事業者等が古民家・空き家等の様々な不動産の利活用に取組むことが可能になりました。
また、投資家（個人・法人）の募集や投資家との契約締結に当たっては、クラウドファンディングによるインターネット上で事業に賛同した人等から資金を幅広く募る仕組みを活用することも可能となりました。
不動産証券化自体は新しい手法ではなく、機関投資家向けに多くの不動産が証券化されています。また、地方では大型の商業施設（駅前ビル等や宿泊観光施設等）が証券化された事例がありますが、これも半官半民の地方活性化ファンド等が投資しているため、一般的に証券化の事業スキームは知られていませんでした。
今回の不動産特定共同事業法の改正により、地域の不動産事業者が中心となり、投資家や運営者を募り、金融機関からの借入れに加え古民家・空き家の利活用の資金調達が可能となりました。
原則として、不動産を賃貸・転貸することが求められます（賃料や売却益を投資家に還元することが法律で決められているため）。また、小規模不特事業者（宅建業者）が物件売買・賃貸の仲介をすることも必須となります。
一方で、調達した資金は建物の改修費用にも充当出来るため、資金調達後に改修を行い、物件を転貸することも可能です。
従来の物件の管理業務だけでなく、地域のニーズに合わせた不動産の企画・リーシングを行う点では、観光地や中心市街地の商店街の活性化にも有効な手法とも言えます。このような事業を不動産アセットマネジメントと言います。
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